Koupě hrubé stavby – postrach většiny kupujících
Hrubá stavba – pro někoho přežitek z minulosti, pro jiné snaha o levnější realizaci domu. Zčásti odborně, z části svépomocí. Přitom definice hrubé stavby se může zcela zásadně lišit nabídku od nabídky, a je proto důležité dobře nastudovat veškeré smlouvy. Zanedbat to pak vede k tomu, že se pro nás tato fáze realizace stavby stává noční můrou.
Kdo zažil stavbu dobu před rokem 1989, zejména v 80. letech, pro toho je pojem hrubá stavba docela známým. Většina lidí stavěla sama, což však znamenalo, že si zadali hrubou stavbu na klíč, a následně si buď svépomocí, nebo najímáním specialistů na různé části většinou estetických úprav domu, zrealizovali zbytek domu. Bylo tak běžné, že zatímco hrubá stavba vznikla poměrně rychle, dostavba se táhla i dalších několik let. Zejména, pokud se stavělo na „zelené louce“, tedy na místech, kde chyběly kanalizační sítě, stavěl se dům třeba i dlouhých sedm let. Vím, o čem mluvím, protože šlo i o případ naší rodiny. Začínali jsme stavět, když mi bylo pět, a oficiálně jsme se stěhovali, když jsem šel do sedmé třídy na základní škole.
Dům na klíč nebo na klíč pouze hrubá stavba?
Dnes si lze nechat postavit dům zcela na klíč. Řada lidí však upřednostňuje stavbu postaru, tedy s oddělením hrubé stavby od zbytku prací na domě. Vede je k tomu zejména snaha ušetřit. Což může být pravdou, ale také to mnohdy dopadne zcela jinak. Proto je dobré všechny fáze stavby plánovat najednou a pevně se držet naprojektovaných rozpočtů. Ty samozřejmě musí vycházet z reálných cen na trhu. A ty se stále mění – jak jinak, směrem nahoru. Nárůst cen stavebních prací ovlivňuje nedostatek řemeslníků, ale i všemožné dotace, které křiví trh a ušetříme díky nim jen zdánlivě. Ti, kdo si na ně pak nesáhnou vůbec, jsou bití dvojnásob.
Definice hrubé stavby nemusí být zcela jednoznačná
Ke koupi hrubé stavby, tedy přesněji k jejímu zadání, přistupujeme ve chvíli, kdy máme stavební pozemek a stavební povolení. A tedy i plán domu. Je dobré neopomenout fakt, že neexistuje žádný přesný soupis toho, co hrubá stavba obsahuje. Může a nemusí třeba obsahovat výkopové práce a stavbu základové desky (pokud budujeme nepodsklepený dům). Rovněž základní připojení inženýrských sítí – tedy elektřiny, plynu, vody a odpadu. Proč vznikly tyto rozdíly? Zejména proto, že u montovaných domů je pojem hrubá stavba definována jinak než u domů zděných.
Abychom ale nemluvili pouze o tom, že je všechno pokaždé jinak, existují obecné práce, které do hrubé stavby obvykle patří. Začínat mohou už samotným zaměřením a vytýčením stavby. Následují výkopové práce a přivedení přípojek inženýrských sítí. Následuje budování základů nebo základové desky, provedení hydroizolací, ale třeba i protiradonové ochrany. Vybudovány jsou svislé a vodorovné nosné konstrukce, včetně věnců, stropů, lodžií, balkonů a nadzemních teras. Součástí je rovněž vnitřní zdivo. Ke hrubé stavbě patří konstrukce krovu a osazení střešní krytiny. Často i zateplení svislých a vodorovných konstrukcí. Samozřejmostí hrubé stavby je osazení stavebních otvorů – tedy prosklených konstrukcí, oken, dveří i třeba garážových vrat.
Ke smlouvě o hrubé stavbě požadujte kompletní seznam prací, které obsahuje. Vždy co nejpodrobněji, abyste nemuseli následně platit za tzv. vícepráce. Výhodou hrubé stavby na klíč je, že se na ni vztahuje záruční lhůta jako na celek a v případě objevení různých problémů stavby se nemůže její realizátor vymlouvat na to, že chyba nevznikla na jeho straně, ale třeba na straně řemeslníka, který osazoval okna.
Jak rychle budeme bydlet, když se pustíme do stavby s oddělením hrubé stavby?
Jasná odpověď opět neexistuje, protože záleží na vámi smluvených termínech s dodavatelem hrubé stavby. Ta se pak odvíjí také od velikosti domu a komplikací při výstavbě. Obvykle ale lze postupovat velice rychle, což je i v zájmu stavební firmy, které jinak stojí další zakázky. Určitě si dobu stavby vytyčte ve smlouvě a zpoždění odevzdání hrubé stavby ošetřete finančními sankcemi. Za jak dlouho pak budete skutečně bydlet, je otázkou dalších dokončovacích prací – tedy omítek, osazení podlah, obkladů apod. Pokud si na tyto práce najímáte řemeslníky, nasmlouvejte si je s velkým předstihem. Opět nejlépe na základě závazných smluv, co se týče termínů. Když toto neopomenete, můžete bydlet poměrně rychle.
Cena hrubé stavby
Celková cena hrubé stavby se odvíjí od seznamu zahrnutých prací i velikosti stavby. Proto je nejlepším orientačním vyjádřením cena za metr čtvereční. Ta se dnes pohybuje zhruba od 7 000 Kč do 21 000 Kč za 1 m2 při hrubé stavbě na klíč. Celková tržní cena stavby je pak od 17 000 Kč do 36 000 Kč za 1 m2 užitné plochy. Obecně platí, že hrubá stavba představuje třetinu až polovinu celkových nákladů na stavbu domu, přičemž v této ceně není zahrnuta cena pozemku.
Kdo by měl do hrubé stavby jít?
Je to cesta pro každého, kdo si chce rozložit náklady na stavbu do více etap. Vyhovuje mu to z časových důvodů, nebo z hlediska rozložení finančních investic. Stále jsme národem kutilů, a tak tento systém stavby preferujeme i proto, že si řadu prací umíme udělat sami. Třeba s pomocí rodiny. Navíc dům můžeme pro bydlení zkolaudovat i s mnoha nedodělávkami, které dokážeme budovat postupně, když už v domě bydlíme. Takže v příznivých podmínkách dokážeme díky tomuto přístupu k výstavbě domu bydlet vlastně hodně rychle a levněji než při stavbě domu zcela na klíč.
Reality Brno – Unicareal s.r.o.
Roubalova 455/4
Brno-střed-Stránice
602 00
Tel: 541 211 876
Email: [email protected]
Peníze mě fascinují a zajímají. Něco o nich vím a rád se s vámi o vše podělím.
