Zajištění úvěru v praxi: Co lze (a nelze) použít jako zástavu?

Když se řekne zajištění úvěru, většina lidí si automaticky představí rodinný dům nebo byt. Ve skutečnosti je ale situace mnohem pestřejší. Firmy i podnikatelé často vlastní majetek, který má významnou hodnotu, a právě ten může pomoci získat financování za podmínek, které by bez zajištění nebyly možné.

Přesto kolem zástav a zajištění stále panuje řada mýtů. Někteří podnikatelé se domnívají, že jako zástavu lze použít prakticky cokoliv. Jiní naopak předpokládají, že bez vlastního bydlení nemají šanci financování získat. Pravda je někde uprostřed. Jak tedy zajištění úvěru funguje a jaký majetek lze v praxi použít jako zástavu?

Proč je zajištění pro poskytovatele důležité

Zajištění představuje pro věřitele určitou formu ochrany. Pokud by klient přestal úvěr splácet, existuje majetek, jehož hodnota může pomoci pokrýt vzniklou pohledávku. Právě díky zajištění bývá možné získat vyšší objem financování, delší splatnost nebo individuálnější posouzení žádosti.

Zatímco u nezajištěných provozních úvěrů online se poskytovatel zaměřuje především na příjmy, hospodářské výsledky a bonitu klienta, u zajištěného financování hraje významnou roli také hodnota nabízeného majetku. To je důvod, proč zajištěné financování často využívají podnikatelé, kteří potřebují větší objem prostředků nebo řeší situace, které se nevejdou do standardních bankovních tabulek.

Nemovitosti zůstávají nejčastější zástavou

Nejběžnější formou zajištění je dlouhodobě nemovitost. Důvod je jednoduchý: její hodnota bývá relativně stabilní, je snadno ověřitelná a existuje transparentní evidence vlastnických práv.

Jako zástavu lze zpravidla využít například:

• rodinné domy, byty,
• rekreační objekty,
• stavební pozemky,
• kancelářské budovy,
• výrobní a skladové areály,
• komerční nemovitosti.

Mnoho podnikatelů překvapí, že zajištění nemusí být vždy přímo spojeno s financovaným projektem. Nemovitost může sloužit jako zástava i v případě, kdy jsou získané prostředky určeny například na rozvoj podnikání, nákup technologií, provozní financování nebo refinancování závazků. „Řada klientů si myslí, že zastavená nemovitost musí mít přímou souvislost s účelem úvěru. V praxi tomu tak často není. Důležitá je především její hodnota, právní stav a možnost zástavu v případě potřeby realizovat,“ vysvětluje Lukáš Zaňák, předseda představenstva společnosti ACEMA.

Lze zastavit i nemovitost, kterou firma nevlastní?

Ano. V praxi není výjimkou situace, kdy podnikatelský úvěr zajišťuje nemovitost ve vlastnictví společníka, jednatele nebo jiné osoby, která se zástavou souhlasí. Typickým příkladem je rodinný dům majitele firmy nebo investiční byt, který nesouvisí s podnikáním. Důležité je, aby vlastník nemovitosti se zástavou souhlasil a aby bylo možné právně celý proces správně nastavit. Právě tato flexibilita často umožňuje získat financování i firmám, které samy rozsáhlejší majetek nevlastní.

Foto: ACEMA

Co bývá problematické

Ne každá nemovitost je automaticky vhodnou zástavou. Poskytovatelé financování obvykle posuzují nejen její hodnotu, ale také obchodovatelnost a právní stav.

Komplikace mohou nastat například u:

• nemovitostí s nevyřešenými vlastnickými vztahy,
• staveb bez řádné dokumentace,
• objektů v havarijním stavu,
• velmi specifických nebo obtížně prodejných nemovitostí,
• nemovitostí zatížených složitými právními omezeními.

V těchto případech nemusí být problém samotná hodnota majetku, ale spíše jeho budoucí prodejnost a likvidita. A co auta, stroje nebo technologie? Podnikatelé se často ptají, zda lze jako zajištění využít firemní vozidla, výrobní technologie nebo strojní vybavení.

„Teoreticky ano. V praxi však bývá jejich využití výrazně složitější než u nemovitostí. Hodnota těchto aktiv totiž rychleji klesá, jejich ocenění bývá složitější a případná realizace zástavy je náročnější. Právě proto většina větších podnikatelských úvěrů stále stojí především na nemovitostním zajištění, jak je tomu i u nás ve společnosti“, dodává Lukáš Zaňák, předseda představenstva společnosti ACEMA.

Na čem záleží více než na samotné hodnotě zástavy

Mnoho podnikatelů se soustředí výhradně na otázku, kolik jejich nemovitost stojí. To ale není jediný faktor, který poskytovatel financování sleduje.

Stejně důležité bývá:

• kde se nemovitost nachází,
• jak rychle by ji bylo možné prodat,
• zda je právně v pořádku,
• jaké další závazky na ní váznou,
• jaký je poměr mezi hodnotou zástavy a požadovaným úvěrem.

Právě proto mohou dvě nemovitosti se stejnou odhadní cenou vést k odlišným možnostem financování.

Zajištění není překážka, ale nástroj

V podnikatelské praxi bývá zajištění úvěru často vnímáno jako nutné zlo. Ve skutečnosti jde především o nástroj, který umožňuje získat vyšší objem financování a větší flexibilitu při jeho využití. Pokud podnikatel vlastní vhodný majetek, může jeho hodnotu efektivně využít pro další rozvoj firmy, investice nebo refinancování stávajících závazků. Klíčové přitom není pouze to, zda nějakou nemovitost vlastní, ale také jaká je její kvalita, právní stav a reálná využitelnost jako zástavy. Právě individuální posouzení konkrétní situace proto často rozhoduje více než samotná účetní hodnota majetku.

Náhledové foto: ACEMA